فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة: 6 حالات يجيزها النظام

يتساءل كثير من المؤجرين والمستأجرين عن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، فهل يملك أحد الطرفين إنهاء العقد وقتما يشاء، أم أن العقد ملزم لهما حتى آخر يوم فيه، والجواب أن الأصل هو الإلزام، لكن النظام السعودي أجاز الفسخ في حالات محددة، منها التراضي بين الطرفين وهلاك العين المؤجرة وعيوبها وإخلال أحد الطرفين بالتزاماته، وفي هذا المقال نشرح هذه الحالات الست وطريقة التنفيذ عبر منصة إيجار وما يجب فعله قبل اتخاذ أي خطوة حتى لا تتحول رغبتك في الفسخ إلى نزاع أو تعويض.

فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة: هل يجوز نظاماً؟

الأصل في عقد الإيجار أنه عقد ملزم للطرفين طوال مدته، فلا يجوز للمؤجر أن يخرج المستأجر قبل انتهاء المدة بإرادته وحده، ولا يجوز للمستأجر أن يترك العين ويتوقف عن دفع الأجرة بحجة أنه لم يعد يرغب فيها، وهذا ما ينسجم مع القاعدة العامة في العقود التي تقضي بأن العقد شريعة المتعاقدين.

لكن هذه القاعدة لا تمنع فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة في كل حال، فنظام المعاملات المدنية ومنصة إيجار يتيحان طرقاً نظامية لإنهاء العقد قبل نهايته، ويمكن تصنيفها في ست حالات رئيسية سنتناولها بالتفصيل، وفي كل حالة يختلف من يحق له طلب الفسخ والإجراء المطلوب، ولذلك فإن معرفة الحالة التي تنطبق عليك هي أول خطوة صحيحة.

ويجب التنبيه إلى أمر مهم قبل البدء، وهو أن العقد الذي لم يُوثق في شبكة إيجار قد لا ينتج آثاره أمام الجهات الإدارية والقضائية، وذلك استناداً إلى قرار مجلس الوزراء رقم (292) وتاريخ 16/5/1438هـ، ولذلك تأكد من توثيق عقدك قبل أي إجراء لاحق، ويمكنك الدخول إلى منصة إيجار للتحقق من حالة عقدك.

الحالة الأولى: فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة بالتراضي

أسهل الطرق وأسرعها هي أن يتفق الطرفان على إنهاء العقد، فإذا رغب أحدهما في الإنهاء وقبل الآخر، تم الأمر دون محاكم أو انتظار، وتتيح شبكة إيجار هذه الخدمة إلكترونياً للمؤجر أو المستأجر، وهي بلا رسوم بحسب دليل خدمات إيجار الصادر عن الهيئة العامة للعقار.

وتسير الخطوات بالشكل التالي:

• يدخل أحد الطرفين إلى شبكة إيجار ويختار العقد ثم خدمة إنهاء العقد.
• يحدد سبب الإنهاء وتاريخ نهاية العقد.
• تتم التسوية المالية للمدفوعات أو الدفعة الأخيرة.
• يصل الطلب إلى الطرف الآخر فيوافق عليه أو يرفضه.
• عند الموافقة تتحول حالة العقد إلى “تم الإنهاء”، وعند الرفض يبقى العقد نشطاً.

ومن المهم أن تتفق مع الطرف الآخر على التسوية المالية قبل رفع الطلب، كأن تحدد ما يُرد من الدفعات المقدمة أو ما يُستحق من أجرة عن المدة المنقضية، لأن الإنهاء بالتراضي يُغلق باب النزاع ما دام الاتفاق واضحاً ومكتوباً.

الحالة الثانية: هلاك العين المؤجرة هلاكاً كلياً

إذا هلكت العين المؤجرة كلياً أثناء مدة العقد، كأن يُهدم المبنى أو يحترق احتراقاً تاماً أو تُنزع ملكيته للمصلحة العامة، فإن العقد ينفسخ من تلقاء نفسه، وهذا ما يُفهم من المادة (420) من نظام المعاملات المدنية، فلا حاجة إلى حكم قضائي لإنهائه، لأن محل العقد لم يعد موجوداً.

وتختلف النتائج بحسب سبب الهلاك:

• إذا كان الهلاك بقوة قاهرة أو بغير تدخل أحد: تسقط الأجرة عن المدة اللاحقة للهلاك، ولا يرجع أحد الطرفين على الآخر بتعويض.
• إذا كان الهلاك بسبب المستأجر: كأن يهمل الصيانة أو يتسبب في حريق بتفريطه، فيحق للمؤجر المطالبة بالتعويض عن الأضرار، لأن يد المستأجر على العين يد أمانة.
• إذا كان الهلاك بسبب المؤجر: كأن يخالف اشتراطات البناء فتزيل البلدية العين، فيحق للمستأجر المطالبة بالتعويض عما تكبده من خسائر ومصاريف.

اقرأ أيضًا: الدليل الشامل: متى يحق للدائن رفع دعوى مطالبة مالية في النظام السعودي؟

الحالة الثالثة: الهلاك الجزئي ونقص المنفعة

قد لا تهلك العين كلياً، لكنها تتضرر بما ينقص الانتفاع بها، كأن ينهار جزء من المبنى أو تتعطل مرافق أساسية فيه، وفي هذه الحالة تعطي المادة (421) من نظام المعاملات المدنية المستأجر خيارين: أن يطلب فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، أو أن يطلب إنقاص الأجرة بقدر ما نقص من المنفعة، وذلك إذا لم يكن هو سبب الضرر.

والفرق بين صور الهلاك الجزئي يقوم على أثره في المنفعة:

• إذا تعطلت المنفعة بالكامل، عُوملت الحالة معاملة الهلاك الكلي.
• إذا تأثرت بعض المنفعة، جاز للمستأجر طلب إنقاص الأجرة أو الفسخ.
• إذا لم تتأثر المنفعة، كأن ينهار جدار ثانوي لا يمس مساحة الاستخدام، فالأولى الاتفاق على الإصلاح والصيانة، ولا يكون الفسخ هو الحل.

وإذا أُصلحت العين وعادت إلى هيئتها وعادت المنفعة كاملة، رجع العقد إلى ما كان عليه وعادت الأجرة كما هي.

الحالة الرابعة: وجود عيوب في العين المؤجرة

يضمن المؤجر العيوب التي تمنع المستأجر من الانتفاع بالعين أو تنقص من هذا الانتفاع، كتسرب المياه الشديد أو تلف التمديدات الكهربائية أو سوء العزل، وذلك بحسب المادتين (425) و(426) من نظام المعاملات المدنية، فإذا حرمت العيوب المستأجر من الانتفاع كلياً أو جزئياً، جاز له طلب الفسخ أو إنقاص الأجرة دون أن يسقط حقه في التعويض.

وحتى تحفظ حقك في هذه الحالة، ننصح بالآتي:

• وثق العيب بالصور والتقارير الفنية فور اكتشافه.
• راسل المؤجر كتابياً واطلب منه الإصلاح في مدة معقولة.
• احتفظ بما يثبت أن العيب يمنع الانتفاع أو يضعفه.
• لا تتوقف عن الدفع قبل صدور اتفاق أو حكم، لأن ذلك قد ينقلب عليك ويصبح إخلالاً من جانبك.

الحالة الخامسة: إخلال أحد الطرفين بالتزاماته

هذه أكثر حالات فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة شيوعاً في المنازعات، فإذا أخل أحد الطرفين بالتزاماته في العقد، جاز للطرف الآخر بعد إعذاره أن يطلب تنفيذ العقد أو فسخه مع التعويض إن كان له مقتضى، وهذا ما تقرره المادة (107) من نظام المعاملات المدنية في العقود الملزمة للجانبين، ويجوز للمحكمة أن ترفض الفسخ إذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية.

ومن صور إخلال المستأجر:

• التأخر في دفع الأجرة أو الامتناع عنها.
• التأجير من الباطن دون إذن المؤجر.
• استخدام العين في غير الغرض المتفق عليه، كاستخدام السكن في نشاط تجاري.
• إلحاق ضرر جسيم بالعين أو إجراء تغييرات جوهرية دون إذن.

ومن صور إخلال المؤجر:

• منع المستأجر من الانتفاع بالعين.
• الامتناع عن تسليم المستندات اللازمة لاستخراج التراخيص.
• عدم توفير الخدمات المتفق عليها في العقد.

وأهم ما في هذه الحالة هو الترتيب الصحيح للإجراءات، فابدأ بإنذار الطرف الآخر كتابياً وحدد له مهلة لتصحيح الإخلال، فإن لم يستجب فاعرض عليه إنهاء العقد بالتراضي، فإن أبى فارفع دعوى فسخ العقد أمام الجهة المختصة بالمستندات اللازمة، وأهمها عقد الإيجار الموثق وما يثبت الإخلال.

وفي حال كان المؤجر هو الراغب في الفسخ بسبب تأخر الأجرة مثلاً، فإن إجراء الفسخ من طرف واحد عبر شبكة إيجار يستند إلى قرار صادر من محكمة التنفيذ بإخلاء العقار، وليس إلى مجرد رغبة المؤجر، كما يوضح الدليل الرسمي، ويمكن متابعة الإجراءات القضائية عبر منصة ناجز التابعة لوزارة العدل.

قد يهمك الإطلاع على: إجراءات رفع دعوى مطالبة مالية في السعودية

الحالة السادسة: العذر الطارئ

قد تطرأ ظروف استثنائية تستدعي فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، فهي ظروف لا يد لأحد الطرفين فيها وتجعل الاستمرار في العقد مرهقاً أو متعذراً، وتتناول المادة (442) من نظام المعاملات المدنية هذه الحالة، فإذا قام عذر طارئ يتعلق بالمؤجر أو بالمستأجر، جاز لكل منهما طلب الفسخ، على أن يعوض من فسخ العقد الطرف الآخر عما يلحقه من ضرر بسبب ذلك.

ويقدّر القاضي هذا العذر بحسب ظروف كل قضية، فليس كل ظرف شخصي عذراً طارئاً، فالرغبة في الانتقال إلى مدينة أخرى أو تغيير نمط الحياة لا تكفي وحدها غالباً، بينما قد يكفي ظرف جسيم لم يكن متوقعاً عند إبرام العقد، ولهذا ننصح بعرض الحالة على مختص قبل التصرف.

هل يجوز للمستأجر الإخلاء قبل صدور حكم الفسخ؟

لا يستحسن ذلك، فما لم يتفق الطرفان على الفسخ أو يصدر حكم به، يظل العقد سارياً بجميع آثاره، وتبقى الأجرة مستحقة على المستأجر، ويبقى التزام المؤجر بتمكين المستأجر من الانتفاع قائماً، فإذا أخلى المستأجر العين وتوقف عن الدفع دون سند، فقد يجد نفسه مطالباً بالأجرة وبالتعويض.

وكذلك لا يجوز للمؤجر أن يقطع الخدمات أو يغير الأقفال أو يخرج المستأجر بالقوة، لأن الإخلاء الصحيح يتم عبر الطرق النظامية، وهي الاتفاق أو الحكم القضائي أو قرار محكمة التنفيذ.

التعويض عند فسخ العقد

لا يعني فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة نهاية الأمر دائماً، فمن تضرر بسبب إخلال الطرف الآخر يحق له المطالبة بالتعويض متى ثبت الضرر وثبتت مسؤولية الطرف الآخر عنه، ويشمل ذلك ما لحقه من خسارة فعلية، كمصاريف التجهيز والإصلاح والأجرة المدفوعة عن مدة لم ينتفع بها، وقد يطالب أيضاً بما فاته من كسب، غير أن المحاكم تتشدد في إثبات الكسب الفائت، فلا يُقبل منه إلا ما كان محققاً.

ولإثبات الضرر يجب الاحتفاظ بكل ما يدعم مطالبتك:

• عقد الإيجار الموثق في شبكة إيجار.
• إيصالات الدفع وكشوف الحساب.
• المراسلات المكتوبة والإنذارات.
• التقارير الفنية والصور التي توثق حالة العين.
• الفواتير الخاصة بأي إصلاحات أو تجهيزات.

قائمة مراجعة قبل فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة

قبل أن تقدم على فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة، اسأل نفسك هذه الأسئلة:

• هل العقد موثق في منصة إيجار؟
• هل تنطبق عليّ إحدى الحالات الست التي يجيزها النظام؟
• هل جربت الاتفاق مع الطرف الآخر على الإنهاء بالتراضي؟
• هل وجهت إنذاراً كتابياً وحددت مهلة للتصحيح؟
• هل جمعت المستندات التي تثبت الإخلال أو العيب أو الضرر؟
• هل راجعت بنود العقد، فقد ينص على شروط خاصة للإنهاء المبكر؟
• هل أحتاج إلى محام لأن العقد تجاري أو قيمته كبيرة؟

اقرأ على موقعنا: هل السند لأمر يسجن حسب بالنظام السعودي؟

الخاتمة: قرار فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة يحتاج إلى خطوات صحيحة

إن فسخ عقد الإيجار قبل انتهاء المدة ممكن نظاماً لكنه ليس قراراً يُتخذ بالرغبة المجردة، فالتراضي أسرع الطرق وأقلها كلفة، وما عداه يحتاج إلى سبب نظامي ثابت وإجراءات سليمة وإثبات كاف، وكل خطأ في الترتيب، كالإخلاء قبل الحكم أو التوقف عن الدفع دون سند، قد يقلب موقفك من صاحب حق إلى مدين بتعويض.

وفي شركة سارة المطيري للمحاماة والاستشارات القانونية والتحكيم نراجع عقود الإيجار السكنية والتجارية ونحدد الحالة النظامية المناسبة لموقفك، ونصوغ الإنذارات والمطالبات ونمثل عملاءنا في الدعاوى المتعلقة بها، ونسعى قبل ذلك إلى التسوية الودية متى كانت أنفع، فنحن نؤمن بأن الاستشارة قبل التصرف تمنع النزاع قبل وقوعه، تواصل معنا قبل أن تتخذ أي إجراء.

الأسئلة الشائعة